Czy wywłaszczenie się opłaca?

Zwiększająca się liczba inwestycji celu publicznego sprawia, że wywłaszczenia dotykają co roku kilkadziesiąt tysięcy osób, które w zamian za odszkodowania tracą prawa do nieruchomości. Czy przymusowe pozbawienie praw do nieruchomości może się opłacać?

Kiedy dochodzi do wywłaszczenia?

W Polsce najczęstszymi przyczynami wywłaszczeń – czyli przymusowego pozbawienia praw do nieruchomości – są: budowa dróg, obiektów użyteczności publicznej, zabezpieczeń przeciwpowodziowych i sieci przesyłowych. Ważne, aby organ wykazał, że dane przedsięwzięcie jest niezbędne dla dobra społecznego. Cele publiczne, na potrzeby których dopuszczalne są wywłaszczenia, zostały umieszczone w Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz zawarto je w licznych ustawach szczegółowych (tzw. specustawach).

Odszkodowanie za wywłaszczenie

Osobie pozbawianej praw do nieruchomości przysługuje słuszne odszkodowanie. Jego wysokość powinna odpowiadać co najmniej wartości rynkowej lub odtworzeniowej danej nieruchomości. Odszkodowanie może też być wyższe, co wynika bezpośrednio z tego, czy cel wywłaszczenia powiększa wartość mienia (tzw. zasada korzyści). Często ustalona kwota bywa jednak sporna.

Dla państwa wywłaszczenie jest narzędziem realizacji ważnych projektów infrastrukturalnych czy inwestycji, które mogą przynieść korzyści społeczne i ekonomiczne. Do takich profitów należą m.in. poprawa dostępności komunikacyjnej, wzrost atrakcyjności regionu, tworzenie miejsc pracy.

Dla właściciela nieruchomości sprawa bywa bardziej skomplikowana. W pewnych sytuacjach otrzymane odszkodowanie może być atrakcyjne finansowo, zwłaszcza jeśli nieruchomość nie przynosiła dochodów lub była trudna do sprzedaży (np. w przypadku nieużytków czy słabych gruntów rolnych). Jednak, gdy mienie miało dla właściciela wartość sentymentalną, stanowiło miejsce zamieszkania lub główne źródło dochodu (było gospodarstwem rolnym, siedzibą firmy itp.), wywłaszczenie może być bardzo trudne do zaakceptowania. Dodatkowo nierzadko rzeczoznawcy majątkowi sporządzają operaty szacunkowe, działając w pośpiechu. W efekcie ich wyceny są niedokładne i ustalona kwota odszkodowania może być zaniżona. Dzieje się tak, ponieważ głównym kryterium wyboru specjalisty jest dla organów cena ofertowa.

Jeżeli decyzja została wydana z naruszeniem przepisów, strona ma możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń. Często niezbędna jest przy tym pomoc prawna specjalisty z dużym doświadczeniem, ponieważ co do zasady postępowania wywłaszczeniowe należą do spraw skomplikowanych.

Wywłaszczenia w społecznym odbiorze

Społeczne postrzeganie wywłaszczeń jest różnorodne. Dla wielu będzie to oczywista konieczność służąca realizacji ważnych projektów publicznych, dla innych – niedopuszczalna ingerencja w prawa obywateli. W Polsce notowano wiele przypadków masowych protestów przeciwko wywłaszczeniom (np. na terenach przeznaczonych pod budowę Centralnego Portu Komunikacyjnego), co pokazuje, jak kontrowersyjny jest to temat.

Opłacalność wywłaszczenia – podsumowanie

Czy wywłaszczenie się opłaca? Dla organów państwowych lub samorządu terytorialnego z pewnością będzie to skuteczne narzędzie realizacji ważnych celów publicznych. Dla właściciela nieruchomości odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od indywidualnej sytuacji. Ważne, aby postępowanie wywłaszczeniowe było prowadzone transparentnie, z poszanowaniem przepisów, praw obywateli i z myślą o dobru wspólnym.